In occasione del lancio degli Standard europei di valutazione, abbiamo intervistato Krzysztof Grzesik, presidente di TEGOVA, e Michael Reinberg, presidente dello European Valuation Standards Board.

La pubblicazione in inglese della edizione 2020 degli EVS è disponibile e consultabile nella propria area riservata del sito

I nuovi standard europei di valutazione sono stati introdotti a otto mesi dal tracollo economico innescato dalla pandemia. Queste circostanze hanno influito sulla loro redazione?

KG: Non hanno influito tanto sulla stesura degli standard, quanto sull’attenzione e l’interesse con cui vengono recepiti dal lettore, poiché la nostra professione e gli standard su cui si basa assumono un’importanza più vitale che mai quando l’economia e il mercato immobiliare sono in caduta libera. Le false certezze sul valore sono state spazzate via. È svanita la fiducia riposta in algoritmi che macinano dati obsoleti. E ha subìto un duro colpo anche la certezza di tanti nella propria capacità di sondare il mercato autonomamente. In tempo di crisi, i valutatori tirano fuori il meglio di sé, facendo leva sulla propria esperienza, intuizione e profonda conoscenza del mercato locale per stabilire il valore.

C’è la percezione diffusa che questa crisi sia duplice: virale e climatica, due aspetti che taluni ritengono collegati. Il riscaldamento globale ha giocato un ruolo significativo nella redazione dei vostri standard? 

KG: Sì, poiché gli EVS vengono sviluppati di pari passo con l’ordinamento giuridico dell’UE. Nel 2020 l’Unione europea si è impegnata a conseguire la neutralità climatica entro il 2050 e una riduzione del 55% delle emissioni di gas a effetto serra entro il 2030. Dalla considerazione che gli edifici sono responsabili del 36% delle emissioni di gas a effetto serra nell’UE sono scaturite le strategie nazionali di ristrutturazione a lungo termine imposte dall’UE, molte delle quali prevedono l’obbligo giuridico di riqualificazione energetica degli edifici entro un termine specifico o in concomitanza con un certo evento (ad es. locazione o vendita), il che determina inevitabilmente un cospicuo costo con ripercussioni sul valore.

Di conseguenza, con gli EVS 2020 la valutazione dell’efficienza energetica acquisisce lo status di standard e si consiglia ai valutatori di integrare questi evidenti costi normativi nella loro determinazione del valore di mercato. È solo l’inizio di una complessa procedura di valutazione, ma si tratta di un cambiamento radicale per una professione per sua stessa natura conservativa. Siamo tenuti a non politicizzare il processo di determinazione del valore, ma se fra tre anni un edificio sarà letteralmente tagliato via dal mercato a causa della sua classe energetica, ci si troverà ad affrontare un problema di valutazione.

Molti, anche gli addetti del settore immobiliare, non comprendono l’utilità di una valutazione o le modalità con cui i valutatori raggiungono le loro conclusioni. I nuovi standard tengono conto di tale questione? 

MR: Questa problematica ha ispirato il lavoro svolto negli ultimi quattro anni, con l’obiettivo primario di fornire standard rilevanti e facilmente comprensibili ai valutatori, ai clienti e alle autorità pubbliche. Tutte le sezioni sono state riviste proprio in questa ottica, e lo stesso vale per tutte le novità quali:

• maggiore chiarezza sul concetto fondamentale di valore di mercato, per ovviare ad alcune pecche insinuatesi nelle varie versioni linguistiche della legislazione europea;
• una relazione di valutazione comune europea per gli immobili residenziali;
• nuove linee guida e documenti informativi su tematiche di effettivo interesse per i valutatori professionisti;
  chiarimenti sul ruolo dei modelli statistici avanzati, in linea con le nuove linee guida dell’Autorità bancaria europea;
• un approccio esaustivo alla metodologia di valutazione, compresa un’esposizione dettagliata di concetti chiave quali il metodo basato sul reddito e il costo di sostituzione ammortizzato;
• un’esposizione unica e basilare della legislazione europea e delle valutazioni immobiliari, che consente ai valutatori professionisti di comprendere in quale misura il contesto normativo del settore immobiliare si basi sul diritto dell'UE, ma che risulterà preziosa anche per le autorità europee e nazionali di vigilanza, i responsabili politici e gli studiosi.

E' stato compiuto uno sforzo collettivo, basato su un'idea chiara delle esigenze della società e del futuro della professione.

E’ utile, infine, ricordare che TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations - www.tegova.org)  è un ente che riunisce ben 72 associazioni nazionali di valutatori in 38 Stati europei, rappresentando gli interessi di oltre 70 000 valutatori certificati che operano in proprio o presso società di consulenza specializzate, aziende del settore privato, enti governativi o istituzioni finanziarie, sia locali, sia internazionali. I suoi standard europei di valutazione (EVS) sono indicati nella direttiva europea sul credito ipotecario come un punto di riferimento affidabile per la valutazione di immobili residenziali ai fini dell’erogazione di mutui. Inoltre, sono stati anteposti a tutti gli altri standard dalla Banca centrale europea in edizioni successive del suo Manuale per l’esame della qualità degli attivi per l’aggiornamento del valore dei beni immobili in garanzia degli istituti di credito.