ASSEMBLEA DEI PRESIDENTI/2 – LA RIFORMA DEL CATASTO

I lavori dell’Assemblea dei Presidenti del 22 giugno 2022 a Genova volgono al termine con la relazione del consigliere CNGeGL Bernardino Romiti, che propone un approfondimento sulla fiscalità immobiliare e illustra la proposta metodologica del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati per la riforma del catasto

 

“Benché la riforma fiscale sia uno dei punti centrali del Governo Draghi e, ancor più lo sia la riforma della fiscalità immobiliare, il cui obiettivo è il recupero di efficienza ed equità del regime di prelievo su base patrimoniale, la legge delega in materia si presenta con luci e ombre”. 

Con queste parole il consigliere CNGeGL Bernardino Romiti avvia con un incipit deciso la sua relazione e proseguendo nel suo intervento, ha l'opportunità di annunciare l’approvazione della legge delega appena avvenuta in Parlamento. Per la completa definizione della riforma fiscale occorre ora il passaggio in Senato, che potrebbe arrivare – secondo alcune indiscrezioni stampa - prima della pausa estiva. 

In successione a questo ultimo iter legislativo, il relatore si riallaccia al riepilogo delle diverse riforme finora intraprese nel nostro Paese e approfondisce i vari tentativi nel suo discorso, non prima di aver sottolineato nel prologo il peso della revisione dei valori catastali rispetto all’ottenimento da parte della Unione Europea dei fondi per l’attuazione del PNRR, l’acuirsi nel tempo della iniquità del sistema fiscale italiano in cui gli effettivi valori di mercato sono distaccati dalla realtà e quanto l’odierna imposizione immobiliare sia di fatto bloccata a norme e modelli del Nuovo Catasto Edilizio Urbano - oggi Catasto Fabbricati - risalenti agli anni ’40, improntati ad una interpretazione estimale statica del patrimonio immobiliare.

Tutto ciò non ha certo impedito alla Categoria di farsi interprete di una proposta metodologica, anzi. Pur tenendo in debito conto delle innumerevoli posizioni assunte dai soggetti interessati, il Consiglio nazionale ha voluto esaminare i limiti e le criticità di un sistema di classamento anacronistico e avulso dalla realtà immobiliare versus i timori per un innalzamento della pressione fiscale; la necessità di un sistema equo e trasparente di fiscalità immobiliare versus il possibile mancato rispetto del principio costituzionale di unanime trattamento dei cittadini, nella determinazione delle nuove rendite, nella discriminazione tra Catasto Terreni (reddito) e Catasto fabbricati (reddito/valore).

 

LA NOSTRA PROPOSTA METODOLOGICA

Confermando quanto già asserito sulla precedente Legge 23/2014 e sul Regolamento di cui al DPR 138/98, il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati ha manifestato la condivisione per una revisione degli estimi dei fabbricati determinata dal valore di mercato per il valore patrimoniale e dal canone di mercato per la rendita. 

Tale scelta porterà a contrastare l’obsolescenza e la staticità dell’attuale sistema di classamento, realizzando un catasto dinamico capace di intercettare e registrare tempestivamente le trasformazioni del territorio e del mercato immobiliare. Non solo, consentirà di ridefinire i criteri che concorrono alla determinazione della base imponibile, eliminando l’ampia discrezionalità nella determinazione delle rendite catastali. 

 

LE AZIONI DA METTERE IN CAMPO

Una stima del patrimonio immobiliare italiano sul territorio e non a tavolino: questo vuol dire che tutti gli immobili debbono essere oggetto di accertamento, anche se non è la procedura più veloce;

Una collaborazione, basata sulla sussidiarietà, tra Agenzia delle Entrate, Comuni e professionisti tecnici radicati nel territorio, così da rendere più veloci le attività di accertamento: certamente la nostra categoria professionale ne rappresenta un esempio.

L'individuazione preventiva di criteri di accertamento che superino quelli del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, in larga parte già individuati nel DPR 138/1998, come:

• il passaggio dai vani ai metri quadrati;
• la collaborazione o sussidiarietà tra Agenzia del Territorio, Comuni e professionisti, previa la suddivisione del territorio in microzone omogenee in sostituzione delle zone censuarie;
• l’esecuzione affidata ai professionisti tecnici, che assumono la figura di un pubblico ufficiale deputati al rilascio di attestazione di veridicità dei dati rilevati;
• la rappresentazione dell’effettiva situazione del comparto immobiliare, individuando ogni elemento utile per calcolare la base imponibile;
• la definizione - a partire dai dati rilevati - di un nuovo modello di classamento già predisposto per essere aggiornato in tempo reale, nonché per la revisione dei quadri di qualifica e classamento, fornendo così al legislatore il supporto tecnico/scientifico per emanare normative rispettose del principio costituzionale dell’equità fiscale. 

In tal senso, i cinque anni previsti per l’entrata in vigore dei nuovi estimi (1° gennaio 2026) non rappresentano un periodo di transizione, ma il tempo necessario per eseguire l’aggiornamento della banca dati catastale e della base imponibile

 

IL RUOLO E IL COINVOLGIMENTO DEI CITTADINI

L’analisi della legge delega reca con sé la riflessione che un notevole contributo alla realizzazione di un sistema catastale più evoluto e finalmente dinamico nella rilevazione dei valori patrimoniali e delle caratteristiche dei fabbricati possa arrivare dal cittadino/contribuente, opportunamente sensibilizzato a rendersi parte attiva nel processo di riforma del classamento. Del resto, la revisione del catasto viene proposta in un momento storico complesso, che apporterà profonde modifiche agli stili di vita, all’organizzazione dei servizi e alle modalità di partecipazione alle attività amministrative, ed è quindi importante assicurare meccanismi di perequazione e non di discriminazione, segnando così una decisa inversione di tendenza rispetto a prassi di natura punitiva: si potrebbero invece ipotizzare, ad esempio, misure premianti in caso di autonome iniziative o richieste di consulenze atte a verificare la necessità (o meno) di variazioni catastali sulle Unità Immobiliari Urbane, quali un credito d’imposta per le spese in capo a tecnici e diritti catastali. 

Si ritiene che quanto proposto possa contribuire alla formazione di un catasto fondato su un sistema equo e dinamico, con alla base una valutazione accurata che consenta un aggiornamento automatico del classamento al mutare delle condizioni del territorio e del mercato, ottenendo in ultimo anche quel consenso popolare che è alla base di ogni democrazia.

 

QUI la presentazione