La trasparenza nella valutazione immobiliare e l’incidenza dei fattori ambientali, sociali e di governance (ESG)

 

Si è conclusa la seconda edizione dell'International Real Estate Symposium organizzato dall'imprenditore immobiliare Andrea Maurizio Gilardoni, che ha riunito a Milano oltre 500 operatori del settore per discutere delle sfide e delle opportunità del mercato immobiliare italiano. Per il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati ha partecipato ai lavori il consigliere Livio Spinelli

 

Articolato in quattro tavole rotonde e diversi approfondimenti, l'International Real Estate Symposium ha visto la presenza di 30 relatori che hanno affrontato temi chiave come la resilienza, l’innovazione tecnologica, la sostenibilità, il proptech, gli affitti brevi, l'interior design, lo smart building, l’intelligenza artificiale, la blockchain e la rigenerazione urbana

Andrea Maurizio Gilardoni, imprenditore immobiliare, business angel e organizzatore dell’evento ha dichiarato "In un mondo interconnesso, la chiave del successo nel real estate è la collaborazione. Creare squadra e condividere competenze non significa perdere opportunità, ma generarne di nuove e contribuire a un mercato migliore." Concludendo, ha aggiunto: "L’operatore immobiliare oggi deve avere un approccio multidisciplinare. La velocità, l'ottimizzazione di costi e tempi, e la capacità di adattarsi al cambiamento, sono fondamentali."

Moderata dal giornalista Isidoro Trovato de L’Economia, il periodico specialistico del Corriere della Sera, alla tavola rotonda “Il mercato immobiliare italiano” ha partecipato il consigliere CNGeGL Livio Spinelli che sulla valutazione immobiliare, secondo i nuovi criteri di property value a partire dal 2025, ha affermato:

"in ambito bancario, a decorrere dal 1° gennaio 2025 dovrà essere recepita una modifica apportata al Regolamento (ora UE 2024/1623) che modifica il regolamento (UE) n. 575/2013 introducendo il concetto di “Property Value”, con osservanza dei requisiti previsti riguardo la sostenibilità del valore dell'immobile durante tutto il periodo del mutuo”.

“Le “Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizione creditizie” pubblicate da ABI il 6 dicembre 2024, implementano quindi i consueti indirizzi con riguardo alla fattispecie, fornendo prime indicazioni di carattere informativo che, in uno scenario valutativo in profonda evoluzione necessita di ulteriori approfondimenti, riservando quindi di elaborare specifica appendice di natura metodologica. Nella valutazione ed ancor più in previsione di monitoraggio, particolare rilevanza potranno assumere i fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) con attenzione alla prestazione energetica e la resilienza degli immobili suscettibili di miglioramento, sempre con riguardo alla specifica localizzazione, mentre altri fattori come l'andamento ciclico del mercato immobiliare, saranno osservati con la dovuta attenzione in funzione delle diverse fasi (espansione, contrazione, ecc…) per ciò che potrebbe comportare il carattere previsivo”.

Inoltre, in relazione alla forbice tra le valutazioni dei professionisti e quelle dei proprietari, e con riferimento a una domanda posta dal moderatore, proseguendo il giro di tavolo il consigliere CNGeGL Livio Spinelli ha precisato:

"La differenza tra la nostra valutazione e quella richiesta dai proprietari è variabile in quanto quest’ultima rappresenta un’aspettativa talvolta basata sui prezzi medi praticati e talvolta di carattere soggettivo anche in funzione di altri fattori, mentre una valutazione responsabilmente ed oggettivamente espletata da un valutatore professionista - che osserva noti standard di valutazione nazionali ed internazionali - analizza le specifiche caratteristiche che determinano un differente valore per immobili “apparentemente simili” anche in funzione del “segmento di mercato” in cui ricade l’immobile oggetto di valutazione".  Imprescindibile è, inoltre, una preliminare attività di Due Diligence, quanto meno nei termini previsti per un conforme trasferimento nel reciproco e precipuo interesse delle parti, in assenza della quale, si potrebbero generare criticità in un momento prossimo al trasferimento stesso ed incidere sulla formazione del prezzo, ovvero sulla valutazione da parte di chi preposto, i cui costi da stimarsi per le dovute regolarizzazioni potrebbero comportare un deprezzamento, se non adeguatamente tenute in debita considerazione nel corso delle attività propedeutiche alla stima del valore e formazione del prezzo”.

Infine, e sull'impatto dell'efficientamento energetico sul valore degli immobili, dopo l'intervento di Vincenzo De Tommaso di Idealista, secondo il quale attualmente c'è una differenza di circa 1000 €/mq tra immobili con classi energetiche diverse, il consigliere CNGeGL Livio Spinelli ha ricordato:

"Alcuni interventi di efficientamento energetico sono più efficaci rispetto ad altri, in funzione della tipologia immobiliare che ne consente o limita la realizzazione. Alcuni immobili peraltro, pur essendo stati oggetto di efficientamento energetico, non cambieranno di valore in modo significativo in funzione della specifica localizzazione e dell’appetibilità che il mercato può suscitare e l'intervento potrebbe risultare non particolarmente efficace, se preminente il profilo economico”.

“Ad esempio, in alcuni fabbricati di una certa epoca e particolare pregio architettonico, non è possibile realizzare interventi di coibentazione esterna (e limitatamente interna) senza che ciò ne comprometta l’appetibilità soprattutto se ubicati in determinate localizzazioni che il mercato comunque apprezza. Contemporaneamente, immobili suscettibili di migliore efficientamento energetico sotto il profilo tecnico ma ubicati in zone non particolarmente ricercate in alcune aree periferiche metropolitane, potrebbero comportare lievi incrementi di valore, non significativi rispettivo l’investimento realizzato”.

“In sostanza, ci sono una serie di aspetti da valutare in ogni immobile prima di pensare alla ristrutturazione o all'efficientamento, soprattutto se mirate principalmente ad un futuro beneficio di tipo economico."

In sintesi, nel corso dei suoi interventi, il consigliere nazionale CNGeGL Livio Spinelli ha evidenziato l’importanza di adottare metodologie estimative sostenibili, riconosciute e trasparenti nella valutazione degli immobili supportate da attività propedeutiche, basandosi su un’analisi attenta del mercato, anche con carattere previsivo con riguardo al lungo periodo. Ha sottolineato, inoltre, come il settore bancario, che gioca un ruolo cruciale nell’erogazione dei mutui, richieda oggi criteri di valutazione sempre più mirati alla prudenza e sostenibilità nel lungo periodo. Questo è particolarmente rilevante per l’ampia fascia di acquirenti che accede al mercato immobiliare tramite finanziamenti. In questo contesto, l’efficientamento energetico assume un ruolo significativo per i suoi effetti futuri, anche sotto il profilo ambientale, pur non rappresentando attualmente un parametro prioritario nella valutazione immobiliare, caratterizzata dalle particolarità che rendono diversamente attrattivi gli immobili. Tra queste, anche la potenziale futura redditività che ne può derivare – rammentando che - anche la cosiddetta “signora Maria” nell’acquisto della prima casa compie il suo (forse unico…) investimento immobiliare. 

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