Catasto e riqualificazione edilizia: serve un cambio di passo

 

Il sistema estimale italiano è chiamato a rispondere a nuove esigenze, ma la vera sfida non è solo normativa: è tecnica. I geometri lo sanno bene. Con competenze radicate, strumenti digitali avanzati e una presenza capillare sul territorio, sono da sempre i protagonisti dell’aggiornamento del dato catastale.

Ora è il momento di riconoscere il loro ruolo nella riforma: serve una figura tecnica dedicata, trasversale, che garantisca qualità e affidabilità del dato. In questo articolo, a cura del consigliere nazionale CNGeGL Ernesto Alessandro Baragetti per DIAC – Diario Infrastrutture Ambiente Costruito, viene approfondito, fra gli altri, anche questo aspetto.

 

di Ernesto Alessandro Baragetti

Per il catasto fabbricati, Il sistema estimale catastale italiano nasce e prende forma tra la fine degli anni trenta e il corso degli anni quaranta del secolo scorso e, a tutt’oggi, è regolato dalle medesime norme costitutive, salvo minime integrazioni di prassi e procedurali (per lo più riconducibili alle naturali implementazioni operativo-funzionali di carattere informatico e digitale).

Nel corso degli ultimi trent’anni, diversi sono stati gli appuntamenti dell’agenda politica che hanno condotto a porsi il quesito, se il sistema così creato potesse rappresentare ancora uno strumento valido, considerando la sempre maggior centralità della fiscalità immobiliare rispetto ai processi economici e di bilancio del nostro Paese, e in correlazione alla necessità di plasmare un sistema fiscale sempre più efficiente.

Il contesto dagli interventi di riqualificazione edilizia degli ultimi anni ha riproposto proprio in queste settimane l’avvio di un’attività di focus da parte dell’Agenzia delle Entrate, che avrà per oggetto un puntuale riscontro tra l’entità economica data dalle cessioni di credito d’imposta e le rendite catastali in atti degli immobili che ne hanno goduto.

È stato lo stesso Ministro Giorgetti, in sede di audizione sul Piano Strategico di Bilancio alle Commissioni Bilancio di Camera e Senato lo scorso ottobre, a enunciare con un passaggio molto preciso, o meglio che la necessità che per concorrere a rendere il “sistema fiscale più efficiente” una delle azioni dovrà essere "l'aggiornamento degli archivi catastali che dovrà includere le proprietà ad oggi non censite e valori catastali rivisti per quegli immobili che hanno conseguito un miglioramento strutturale, a seguito di interventi di riqualificazione finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici".

Nulla di più lineare e civicamente ineludibile in una società correttamente regolata e in un sistema economico che fonda i suoi principi sulla perequazione fiscale.

Niente di più complesso se rapportato al sistema estimale catastale vigente che regola il catasto.

Potrebbe apparire banale considerare, quale prova della complessità dell’argomento, come più “ere” politiche abbiano ipotizzato (o teorizzato di ipotizzare!) una riforma generale, immaginando che sostituirlo complessivamente fosse più semplice che modificare l’esistente.

La risposta non è mai pervenuta a sintesi finale, così come non è nelle disponibilità immediate di qualcuno la soluzione progettuale (stante anche l’ultimo avvio di un tentativo di porla al centro dell’agenda politica avvenuto nel 2022, ma di fatto oggi assente da ogni radar della vita politica).

Esistono sicuramente vari spunti di analisi degni di approfondimento, ma il sistema da innovare non è semplice, essendo il dato finale di rilievo (la rendita catastale), la sintesi di un sistema estimale massivo scheletrizzato ormai in un coacervo di norme, prassi e applicazioni che rendono molto complessa anche solo l’idea di poterlo sfilare sostituendolo con un nuovo.

Al tempo stesso, le parole del Ministro, espressione di una semplicità di ragionamento e linearità di concetti indiscutibili, impongono a tutti gli operatori del settore di contribuire, con la Politica, a ogni possibile valutazione e impegno in tal senso.

Ogni anno mediamente si considerano presentate in afflusso circa 1.200.000 unità immobiliari (costituzioni e variazioni); un dato importante che gode indubbiamente, valorizzandolo, di un sistema “gestionale” di primissimo livello, data la digitalizzazione dei processi, che è ormai un valore assoluto messo in campo dall’Agenzia delle Entrate attraverso la sapiente attività pluriennale della sua Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare, ma che non può dare risposte immediate alle parole del Ministro.

Il confronto tra un dato economico puntuale (l’ammontare dei lavori che hanno interessato la singola unità immobiliare) e uno invece di carattere massivo (l’estimo catastale), richiede, infatti, oggi un’alta capacità tecnica di chi lo tratta (Professionisti ed Uffici dell’Agenzia) e tuttavia non potrà comunque perseguire il risultato certo di verifica, stante la necessità di correlare tra loro una serie di dati e parametri che non rappresentano più singoli “ingredienti” puri del sistema di calcolo (si pensi alla sequenza storica dei classamenti di un’unità immobiliare quindi al calcolo della sua consistenza, alla precisione della redazione dell’atto di aggiornamento da parte del Professionista, insito nella parte grafica e metrica, oltre alla cura di analisi da parte del Funzionario dell’Ufficio).

La banca dati catastale oggi contiene una miscellanea di standard qualitativi; ancora ingente è il patrimonio immobiliare censito (e quindi rappresentato) secondo logiche e livelli di precisione ormai distanti decenni e non certo più espressione di ciò di cui si avrebbe bisogno oggi, per poter disporre di dati omogenei e confrontabili tra loro su uniche scale di riferimento (ed indici di qualità).

Noi tecnici ordinistici abilitati alla trattazione in aggiornamento di questi dati, abbiamo e avremo una grandissima responsabilità sul buon esito di qualunque ipotesi operativa che si paleserà all’orizzonte. Così come l’abbiamo in ogni caso nell'attualità in quanto dobbiamo contribuire, data la qualità degli strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, a produrre atti tecnici di aggiornamento consapevolmente imperniati su un indice di qualità che ben conosciamo.

Tutto questo ci indirizza, pur ipotizzando il massimo rigore tecnico applicato a quanto oggi in atto, alla necessità di avviare un serio confronto operativo tra Consigli Nazionali delle Professioni Ordinistiche abilitate alla trattazione e aggiornamento del dato e la Politica, tralasciando l’impostazione storicamente prevalsa in ogni avvio di analisi, riconducibile per sintesi alla ricaduta fiscale. Dobbiamo concentrarci, invece, su quegli elevati standard dell’aggiornamento del dato attuale, che solo la definizione di una figura trasversale alle professioni (il Tecnico Catastale) potrà contribuire a consentirne la realizzazione.

I Geometri tutto questo già lo conoscono ed è posto al centro dell’azione che il Consiglio Nazionale considera ineludibile per predisporre le basi di una complessiva riforma del sistema catastale.

La domanda del Ministro sconta un’innegabile necessità di risposta immediata e precisamente posizionata in un dato economicamente misurabile senza approssimazioni. Oggi il dato con queste specifiche qualità non è però ancora disponibile.

 

QUI l'articolo pubblicato su DIAC – Diario Infrastrutture Ambiente Costruito